Hiện nay, các vụ việc tranh chấp hợp đồng dân sự nói chung và tranh chấp hợp đồng mua bán đất nói riêng ngày càng gia tăng về số lượng. Do không có điều kiện thường xuyên được cọ xát với các quy định pháp luật nên người dân thường gặp khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với kinh nghiệm tham gia trực tiếp vào quá trình tố tụng giúp cho khách hàng bảo vệ được quyền lợi của mình. Luật sư đất đai thuộc Công ty Luật TNHH Nhung và Cộng sự  sẽ giúp bạn đọc giải đáp phần nào những vướng mắc bạn đọc đang gặp phải. Nếu cần Luật sư đất đai uy tín tư vấn, bạn đọc có thể liên hệ tới Hotline 0908823850 (zalo).

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT LÀ GÌ?

Tranh chấp hợp đồng mua bán đất là việc các bên có xung đột, bất đồng, mâu thuẫn về việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này có thể được các bên xác lập bằng:

  • Văn bản;
  • Thỏa thuận miệng hoặc;
  • Thực hiện bằng hình thức khác theo sự thống nhất của các bên.

Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán đất thường gặp như: Mua bán đất của Hộ gia đình mà chỉ có một người đứng ra thực hiện hợp đồng; Mua bán đất nhưng không làm được thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mua bán đất bằng hợp đồng viết tay, hợp đồng miệng; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng chứng thực; Một bên tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;…

HỒ SƠ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT CẦN CHUẨN BỊ NHỮNG GÌ?

Chuẩn bị hồ sơ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bước đầu tiên mà các bên khi có nhu cầu muốn giải quyết tranh chấp cần phải thực hiện. Đối với luật sư đất đai, đây cũng là công việc đầu tiên Luật sư cần phải thực hiện nếu muốn khởi kiện tranh chấp đất đai. Vậy hồ sơ giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất cần có những gì?

– Giấy tờ về nguồn gốc quyền sử dụng đất.

Những tài liệu, chứng cứ về nguồn gốc đất đai có thể kể đến như:

  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ);
  • Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993. Cụ thể: giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời; Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng; bằng khoán điền thổ; văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; 
  • Bản án, quyết định của Tòa án; văn bản công nhận kết quả hòa giải thành; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;…

Những giấy tờ này để chứng minh cho việc diện tích đất được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán có thuộc quyền sử dụng của bên bán hay không? Bên bán đất có quyền sử dụng đất từ thời điểm nào? Nhiều trường hợp người bán đất không có hoặc chỉ có một phần quyền sử dụng đất mà dẫn đến hợp đồng mua bán bất động sản bị vô hiệu.

– Giấy tờ về quá trình sử dụng, hiện trạng thửa đất.

Những chứng cứ, hồ sơ về diễn biến quá trình sử dụng đất có thể kể đến như:

  • Hồ sơ kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Tài liệu về thừa kế quyền sử dụng đất;…
  • Biên lai nộp thuế sử dụng đất;
  • Ảnh chụp, băng ghi hình hiện trạng nhà đất;…
  • Giấy phép xây dựng công trình trên đất;…

Những chứng cứ về quá trình sử dụng đất là tài liệu quan trọng để xem xét, đánh giá xem tại thời điểm mua bán diện tích đất có sự thay đổi gì so với thời điểm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Người bán đất có tôn tạo; cải tạo hay xây dựng gì mới làm tăng giá trị quyền sử dụng đất không? Có bán bớt hay mua thêm để gộp vào vào quyền sử dụng đất sẵn có không? Có tài sản gì trên đất không? Tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của ai?…

– Giấy tờ nhân thân của các bên.

Giấy tờ nhân thân của các bên có thể kể đến như: chứng minh nhân dân; Căn cước công dân; Hộ chiếu; sổ hộ khẩu của các bên;… Những giấy tờ này là tài liệu để chứng minh tư cách cá nhân của các bên và là căn cứ để Tòa án xem xét vụ án tranh chấp có thuộc thẩm quyền giải quyết của mình hay không.

– Giấy tờ mua bán nhà đất.

Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài liệu chứng cứ liên quan đến quá trình mua bán, chuyển nhượng nhà đất là tài liệu không thể thiếu. Tùy từng trường hợp mà việc mua bán được xác lập khác nhau. Chưa nói đến giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán đất. Trên thực tế hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có thể được xác lập bằng văn bản, bằng lời nói, hoặc bằng bất kỳ hình thức nào khác mà các bên lựa chọn.

Tuy nhiên, vì đất đai là một loại tài sản đặc biệt bên việc mua bán, chuyển nhượng đất muốn được pháp luật công nhận phải đáp ứng được một số điều kiện nhất định. Không ít trường hợp các bên mua bán đất do không am hiểu quy định của pháp luật đã dẫn tới việc Hợp đồng mua bán đất bị vô hiệu. Vậy để hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực cần phải đáp ứng được những điều kiện gì?

ĐIỀU KIỆN HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT CÓ HIỆU LỰC.

Điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và hợp đồng về quyền sử dụng đất nói chung được quy định rõ trong Bộ luật dân sự 2015 và Luật đất đai năm 2013. Cụ thể như sau:

– Về nội dung của hợp đồng.

Thông thường, các bên thường hay xảy ra tranh chấp liên quan đến nội dung hợp đồng nhất. Mà chủ yếu là việc vi phạm quyền và nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Theo quy định của pháp luật hiện hành, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được trái với quy định về:

  • Mục đích sử dụng;
  • Thời hạn sử dụng đất;
  • Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
  • Các quyền, nghĩa vụ khác.

– Về hình thức của hợp đồng.

Vì đất đai là một lại tài sản đặc biệt nên hình thức của hợp đồng mua bán đất cũng cần phải đáp ứng được điều kiện nhất định. Những điều kiện hình thức hợp đồng mua bán đất cần phải có là:

  • Hợp đồng mua bán đất phải được lập thành văn bản.

Văn bản có thể nói là loại hình phương tiện lưu giữ thông tin phổ biến, tiện lợi và chặt chẽ nhất khi các bên muốn xác lập bất kỳ một giao dịch nào đó với nhau. Nội dung văn bản sẽ thể hiện rõ nhất thỏa thuận; ý chí của các bên và thông tin của thửa đất được các bên thỏa thuận mua bán.

Hiện nay, các bên đều tìm đến văn phòng, công ty luật hoặc tổ chức hành nghề công chứng để được tư vấn, hỗ trợ soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán đất đai. Do tài sản mua bán có giá trị lớn nên các bên luôn muốn đảm bảo cho việc mua bán được diễn ra một cách nhanh chóng, đúng pháp luật, tránh việc phát sinh tranh chấp về sau này.

  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực; trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.

Công chứng, chứng thực là việc chứng nhận, xác nhận tính có thực; hợp pháp của hợp đồng mua bán đất đai. Công chứng viên, người có thẩm quyền thực hiện chứng thực có đủ chuyên môn, nghiệp vụ để thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Qua thủ tục công chứng hoặc chứng thực, giao dịch đất đai của các bên sẽ được công nhận về mặt pháp lý.

Nếu không thực hiện qua thủ tục này, các bên tham gia giao dịch sẽ không thể thực hiện các công việc tiếp theo để hoàn tất thủ tục mua bán và sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.

– Điều kiện của đất được ký kết hợp đồng mua bán.

Theo luật đất đai hiện hành, thửa đất được phép là đối tượng của giao dịch mua bán phải đáp ứng được các điều kiện sau:

  • Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

– Về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng.

Các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất đai cần phải đáp ứng được những điều kiện cơ bản như các giao dịch dân sự khác, cụ thể:

  • Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự;
  • Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, cưỡng ép.

Ngoài ra, chủ thể thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất còn cần phải đáp ứng được điều kiện riêng như:

  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận; hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
  • Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên; hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT Ở ĐÂU?

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và khoản Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Do đó, khi xảy ra tranh chấp, các bên không cần phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã. Các bên có thể khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp giao dịch mua bán đất luôn.

Sau khi đã xác định trường hợp của mình có thể giải quyết tại Tòa án nhân dân, người khởi kiện cần làm rõ Tòa án nào là Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp của mình. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự:

“Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân; hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự…”

Như vậy, người khởi kiện cần xác định rõ nơi cú trú của bị đơn. Kèm theo hồ sơ khởi kiện là các tài liệu chứng cứ liên quan đến thông tin; nơi cư trú của bị đơn. Sau khi xác định được rõ ràng thì người khởi kiện nộp đơn đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết.